《从零开始读懂金融学》 作 者：斯凯恩

在信托计划进行过程中，信托计划受益人有权向信托公司查询与其财产有关的任何信息，信托公司有义务向相关权利人披露信托财产的运用、管理、收益等情况。您可千万别放弃这个权利，否则无异于在信托本身固有的金融风险之上又大大增加了人为风险因素。

房产投资怎样才能扩大收益

苏先生自己经营了一间小贸易公司，平时结余下来的钱就喜欢做点投资，前两年苏先生投资房地产赚了一些钱，现在他打算退出了。

但是，还有不少中介打电话来咨询，开始苏先生还耐心向中介解释，自己不打算做这方面的投资，并劝对方把信息删掉。但随后他发现，自己在网上的电话信息已经永远不可能被删除了，隔三岔五就有中介打电话来问他是否出售房屋。

最近一次，苏先生正在公司开会，突然一个陌生电话打过来，有了之前的经验，他选择了拒绝接听。陌生电话继续打来，苏先生再次按掉。陌生电话顽强地又打过来，他一看不得不接了，估计是有什么紧急事务。

“您打算买房子吗？”对方开口就问。不胜其烦的苏先生甩出了一句：“傻子现在还买房子！”

现在国家对房价的调控政策不断出台，因此对喜欢做房地产投资的人来说，是进还是退就成了一个问题。但不管怎样，房地产投资的基本方法是不会变的，那么房地产投资应该怎样做呢？

对于降低当前居高不下的房价，国家煞费苦心稳定房价，政策一个接着一个地出台，因此普通的购房者随着风云变幻的形势而动，及时调整自己的购房策略是目前的当务之急。目前在许多购房者中依然存在着“以房养房”、“以租抵贷”（房产投资者在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供）的房产投资方式。

这批人先是随着央行加息，开始背负比以往要更加沉重的负担，相对于步步高企的房价及所带来的沉重的还款压力，一直较为平稳的租金使得一些经济实力普通的购房者开始决定出售自己的其中一套房产，但正在这个当口，开征营业税又使他们陷入了两难的境地。

面对此种状况，那些“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资还是否有价值？是否可行？当前拥有房产的投资者是卖是租，如何抉择？

首先，房产投资者一定要戒除三种不良投资心理。

坐收租金。既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。特别是在北京，千万别轻信售楼小姐的话。她只管卖房不管房子是否租得出去。

留给后代。趁手上有钱买套房子留给子女长大了婚嫁时再用，要考虑物业有折旧因素在内。当一样物品没有被使用或充分使用时，它的价值就会大打折扣，更不用奢谈一些什么保值、增值之类的话了。

低进高出。这种风险最大。如今北京的房价连续上涨多年，已经达到了一个很高的水平，继续快速上涨的空间相当有限。除了要独具慧眼选准物业，还要细算账。比如一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。

考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。

公式一：租金乘数小于12。

租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额÷每年潜在租金收入），租金乘数应小于12。如果超过12倍，很可能会带来负现金流。缺点：此法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

公式二：8～10年收回投资。

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）÷（月租金-按揭月供款）×12。回收年数越短越好，合理的年数在8～10年。

公式三：15年收益看回报。

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15＜年房产购买价，那该物业价值已高估。