《漫步华尔街》 作 者：[美] 伯顿G.马尔基尔(Burton G. Malkiel)

情况甚至还可能更加朦胧难解。针对衍生性的抵押贷款支持证券，又有二级衍生品出售。为了给抵押贷款支持证券提供保险，信用违约掉期便作为保单发行出来。简而言之，掉期市场使两方(通常被称为交易对家)得以就抵押贷款支持证券表现的好坏，或其他任何发行人的债券表现的好坏进行押注。举例来说，假设我持有通用电气发行的债券，又开始担优该公司的偿债能力。我可以从美国国际集团( AIG,规模最大的信用违约掉期发行人)之类的公司那里，购买并持有一份保单，如果通用电气出现债券违约，这类公司便能向我支付债券本息。掉期市场的问题在于，倘若有了麻烦，像美国国际集团这样的保险发行人实际上并没有足够多的储备资金用来支付理赔。而且，来自任何国家的任何人都能够购买这种保险，哪怕他并不拥有相关的债券。最终，信用违约掉期在市场上的交易量由于世界各地机构需求的推动而迅猛增长，竟高达相关债券价值的10倍之多。衍生品市场增长至相关基础市场的很多倍，这种变化正是新的金融体系一个至关重要的特征。这样的变化使得全球金融体系相互间的联系紧密得多，风险也大得多。

4.2.2  信贷标准放松

为了将这种危险的局面推向极致，金融家们还创造出了结构性投资工具( struc一tured investment vehicles)。 这类工具把衍生证券放在资产负债表之外，这样一来，银行业监管部门便无从看到衍生证券。抵押贷款支持证券的结构性投资工具会通过借款来满足维持运作所需要的资金，因此在投资银行的资产负债表上只会记录对该结构性投资工具所做的数额很小的股权投资。要是在过去，银行业监管部门会非常重视过大的杠杆率及其所携带的风险，但在新的金融体系中，这都被忽略了。

这种新体系导致银行和抵押贷款公司的信贷标准越来越宽松。如果贷款人放出抵押贷款所承担的风险，只是抵押贷款还没来得及卖给投资银行的几天里出现违约的风险，那么贷款人就没有必要对借款人的资信状况特别在意。于是，发放抵押贷款的标准也就急剧下降了。我第一 一饮申请抵押贷款时，贷款人坚持要求我至少首付30%的购房款。但在新的体系中，贷款人发放贷款时根本不需要什么首付，因为期望房价会永远上涨。再者，所谓的三无贷款( NINJA loans)也很常见一这些贷款所发放的对象既无收人，也无工作或资产。贷款人甚至越来越懒地去要求核实关于借款人偿还能力的证明文件。人们称这样的贷款为无证明文件的贷款( NO一 DOC)。住房贷款可以无拘无束地获得，房价也就随之迅速攀升。

在房市泡沫膨胀方面，政府也扮演了积极的角色。由于国会施加压力，要求抵押贷款易于获得，联邦住房管理局便只好为低收入借款人的抵押贷款提供担保。的确，截至2010年年初，在金融系统的不良抵押贷款中，接近2/3的贷款由政府代理机构买下，或是因为政府的规定而发放出来。政府不仅作为金融机构的监管者失职了，而且由于政府实行了一些政策，也促成了房市泡沫的形成。我们若确切地了解这场房市泡沫的历史，就不能不承认抵押贷款之所以能贷给那些根本没有偿还能力的人，其原因不仅在“损人利己的贷款人”身上，也在政府的身上。

4.2.3  房市泡沫

政府实行积极的房市政策，银行业的信贷惯例发生变化，在这两个因素的共同作用之下，人们对房屋的需求便出现了巨大增长。由于贷款极易获得，房屋价格开始迅速，上涨。最初的房价上涨促使更多的人购买房屋。房价看上去在持续不断地上涨，购买房产看，上去也就毫无风险可言。而且，有些购房者做出购买的决定，其目的并非得到居住之所，而是为了以更高的价格快速出手，卖给(倒给)将来的某个购买者。这种格局与前文描述的诸多泡沫非常相似，让人不免觉得怪异而心生恐惧。

在图4一3中，我们可以看到房市泡沫的规模。图中数据来自Case一Shiller房价指数委员会发布的经过通胀调整的房价指数。调整是这样进行的:假如物价普遍上涨5%，此时房价也上涨5%，则房价不做通胀调整，但是，如果此时房价上涨10%，那么经过通胀调整后的房价记录为，上涨5%。





 图4一3.显示19一20世纪的100年中，经通胀调整后的房价比较稳定;房价也有上涨，但涨幅只是与一般物价水平的涨幅大致相当。在20世纪30年代发生大萧条时，房价确有下降，但20世纪结束时，房价又回升至最初开始下跌时的水平。21世纪初，房价指数翻了一番，该指数是20个城市的房价综合指数。在有些城市，房价涨幅要比全国平均水平高得多。