披着文旅外衣再冲港交所，这家“房产公司”能过会？

近日，据港交所上市信息披露，中国文旅集团有限公司（以下简称“中国文旅”）再次提交了招股书。

据悉，今年4月17日，中国文旅就曾向港交所递交过招股书，但180日期满未有结果，首次IPO受阻的中国文旅期满后一周内便急忙二次赴港IPO。新招股书显示，中国文旅为文化旅游物业开发商，主营业务为度假物业发展；国泰君安国际为其独家保荐人。

为何中国文旅如此着急二次IPO？市场报网络版记者多次尝试与其大股东中国奥园集团联系，但未果。不过，多位业内人士向记者分析称，中国文旅首次赴港IPO失败，就意味着其经营存在问题，而未来的上市之路仍充满不确定性。

过度依赖地产销售被指名不副实

中国文旅重新提交的招股书显示，该公司成立于2018年，定位为文化旅游物业开发商，主要经营文化旅游胜地内度假物业的规划及发展，提供文化旅游目的地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。截至2020年9月30日，中国文旅于恩平及中国其他地区拥有18个度假物业发展项目。

招股书披露数据显示，2017-2019年，中国文旅分别实现营收1.86亿元、3.35亿元和7.36亿元，其中销售度假物业分别为1.86亿元、2.67亿元和5.94亿元，销售度假物业收益占总收益的99.8%、79.8%和80.7%，而文化旅游业务收益仅占0.2%、20.2%和19.3%。直至去年，中国文旅的主要收入还有八成左右来源于房产销售。

除严重依赖地产业务外，中国文旅的资金压力也不小。招股书显示，2017年末、2018年末及2019年末，中国文旅未偿还银行及其他借款分别约为1.53亿元、1.02亿元和5.78亿元，公司债务或对其造成不利影响；其中，2018年、2019年中国文旅资产负债率分别为632%和272%。

对此，中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁指出，从文旅企业角度来看，部分需要依赖房产项目的销售来回笼资金，其实也符合国内文旅企业一般的道路。“可以理解，但该企业的负债率等核心指标太差了。”

“文旅企业依赖房地产销售，确实有点名不副实。不过这可以为此类企业的文旅产业带来较多的现金流。”知名房产分析师严跃进对市场报网络版记者分析称，如果营收集中在某领域，那么后续企业中各类产业的定位也需随之调整，否则也会影响上市的进程。

“即使在内地上市也不够资格”

中国文旅首次提交的招股书未被港交所批准，就应被视为不予上市。按照相关规定，自申请日期起六个月内未获批准、被发回、被拒或已自行撤回的IPO申请，需重新提交IPO招股书。那么中国文旅为何首次IPO会失败？

严跃进认为，一般上市出现阻力，和企业经营状况、上市辅导工作等有关。“从企业经营情况看，中国文旅的成长性是比较弱的，后续盈利方面也面临很多压力；而从上市辅导工作来说，上市受阻就说明对于资金的用途、未来的业务规划等方面表述是不清晰或不可信的，这都会引起上市方面的压力。此次急迫重启IPO，或许也是该公司担心后续政策变动等风险。”

宋丁进一步分析称，一般证券交易所都有一系列的指标去评估企业能否上市，目前中国文旅不论是从总盘、经营状况、业态结构、资产负债来看都无法达到上市标准。“不要说是在香港上市，即使想在内地深沪证交所上市也是不够资格的。”

然而，中国文旅被业内所诟病之处，远不仅如此。

中国文旅在全国市场占有率并不高，“2018年成立的新企业，盘太小，营业利润仅一两亿元的规模，还要叫中国文旅，真是奇怪。”一位不愿具名的业内专家对市场报网络版记者直言。

上市之路仍充满未知

记者梳理发现，招股书中披露中国文旅的股权关系显示，Rich Planet为中国文旅最大股东，持股30%；中国奥园旗下悦景持股28%为第二大股东；此外，赵文炜、谭嘉伟、林锦堂通过旗下公司分别持股27.5%、10%和4.5%。但实际上，在过去两年多，中国奥园还是中国文旅最大客户。数据显示，2018年到今年前五个月，该公司来自中国奥园的收入分别占总营收的4.5%、5.6%和5.2%。

有业内人士猜测，中国文旅急于IPO，或许是为了拯救中国奥园的危机？

中国奥园半年报显示，2020上半年，公司借款总额突破千亿元，达到1030.48亿元。综合负债则进一步攀升至2564.93亿元，资产负债率从2019年末的84.8%，增长至85.9%。净负债比率则从2019年末的74.9%增至79.8%。

那么分拆下属中国文旅上市，就能实现反哺吗？

严跃进称，若该企业能够上市，在一定程度上可以提升奥园的品牌影响力。“若输血奥园，就会架空中国文旅的业务，其实是有负面效应的。”

至于中国文旅的后路将如何？严跃进分析指出，类似企业的资产负债率等数据较高，说明企业正处于较大力度的扩张之中。“在这两年大环境强调去杠杆的情况下，此类负债数据更需要谨慎对待。后续也需要强化负债数据的把控，并适当结合互联网等方式来改善经营方式，这样也可以减少资金的投入，以改善财务状况。”

宋丁则建议，中国文旅应先梳理内部的经营、管理及财务状况，稳扎稳打。“虽然它目前急于解决融资困难问题，但不具备条件却硬要申报上市，反而会在证券行业留下不良记录。企业首要做的是把负债率降下来，不把经营内涵做到位，再申报也没有希望。”

如此看来，中国文旅未来的上市路仍充满诸多不确定性。

（杨晓冉）