重组终止背后 千亿战投为何继续力撑恒大？

作者 l 木森

从2016年9月停牌至今4年有余的深深房A（SZ000029）终于在11月9日复牌上市。而深深房之所以此时复盘，就在于4年前跟中国恒大（03333·HK）定下的重组之约尘埃落定，11月8日晚间，双方发布公告：终止重组。

与深深房A重组终止

恒大1300亿战投资金暂无赎回压力

2016年9月，中国恒大拟分拆旗下房地产子公司恒大地产，推动其借壳深深房A在A股上市。

同年10月3日，深深房、深投控（深深房控股股东）、恒大地产、凯隆置业（恒大地产控股股东）签署了《关于重组上市的合作协议》，深深房以发行A股股份及或支付现金的方式购买恒大地产100%股权，从而控股恒大地产，实现恒大地产借壳上市A股的计划。

而恒大方面也为此先后引入三轮战投，合计引入1300亿元资金，深深房A则因此于2016年9月14日开市起停牌。

对于重组终止的原因，根据双方公告及部分公开信息，恒大与深深房重组计划终止，主要在于客观市场环境所致。

近年来，出于对房地产市场的调控需要，监管层不断收紧内地房企融资渠道，对房企上市较为谨慎，尤其是A股上市，更是关注重点，因此从2014年以来，很少有房企能直接或借壳间接在A股上市。在2016年，证监会修订《重大资产重组管理办法》，重组上市的审核条件相较于之前更加严格，也大大提高了重组上市通过审核的难度。

因此，在这样的市场背景和环境下，恒大和深深房宣布终止重组，算是顺势而为。

而对于此前为推进重组，先后共计引入的1300亿元战投（即战略投资者）资金，如今将何去何从，恒大方面也给出答案：这笔资金已经明确，绝大部分将继续持有恒大，恒大方面暂不会因此面临资金赎回压力。

据恒大最新公告披露，在目前1300亿元战投中：

涉资863亿元的战投已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益；

涉资357亿元的战投已商谈完毕，即将签订补充协议；

另有涉资50亿元的战投由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈；

剩余30亿元对应战投的本金恒大集团已支付，即将回购。

由此来看，此次重组终止暂不会对恒大资金链造成影响，而超九成资金同意继续持有恒大，充分表明市场对恒大基本面的肯定和持续看好。

从恒大最新披露的半年报数据及实际经营状况来看，恒大整体表现不错，可以称得上是国内优质房企。

恒大基本面稳定

销售情况超预期

根据恒大公布的最新未经审核营运数据，今年10月份当月，恒大实现合约销售额1819.7亿，整个1-10月份，则实现合约销售额6325.9亿元，超过去年全年的6010.6亿销售额，完成今年6500亿销售目标的97.3%。

得益于销售数据良好，恒大今年前10个月实现销售回款5307.4亿元，大幅超过去年全年4715亿元的销售回款额，由此进一步夯实了公司现金流。

图片来源：恒大公告

今年在疫情影响下，大部分房企销售不及预期，而恒大却能提前完成去年全年销售额，除了恒大本身的品质吸引力，还有一点是离不开公司在营销领域的不断创新，年初率先推出的“网上卖房”颠覆性营销创新，不仅提升了市场热度，还为完成全年销售额打下良好的基础。

年初以来，为了有效应对疫情冲击，加大销售回款，确保公司现金流稳定。

恒大全面实施“网上购房”，提供包括网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务，并随后推出“75折特大优惠“，市场反响强烈，销售情况一路向好。

之后，恒大又再度下达销售军令，并同步推出一系列优惠政策，使得恒大业绩在业内一骑绝尘，并创下多项纪录。仅上半年累计实现的3488亿元销售额和3120亿元销售回款，就已创新高。

如今，恒大超额完成全年6500亿销售目标基本上已成定局，更有望冲刺8000亿销售目标。

如此一来，销售情况向好，也让恒大在资金层面游刃有余。此外，恒大也在继续多边拓展现金流，在实现高增长的同时，大力降低负债规模。

降负债稳步推进

债务压力缩减

早在10月23日，恒大发布公告称，近10日内已三次偿还大额债务（121亿港元境外债、132.53亿港元公司债、40亿港元香港写字楼夹层贷款），共计还债约294亿港元，公司年内到期债券已全部清偿完毕。

之后，恒大再度通过出售非核心资产加速资金回笼，进而改善负债状况。

11月1日晚间，中国恒大（03333·HK）发布公告称，恒大集团将其持有的广汇集团约40.96%股权转让给申能集团，回笼资金148.5亿元。不仅为新能源汽车研发及量产提供强大的资金支持，也有助于降低负债率。

此外，为了进一步拓宽现金流，恒大还通过配股引资、分拆上市等一系列动作促使负债规模进一步下降。

早在10月份，恒大已在集团层面成功配股43亿港币。之后恒大物业又引入235亿港元战投，恒大汽车引入40亿港元投资等，共同推动恒大股权融资净资产显著增加合计约317亿港元。

同时，恒大也在通过分拆优质资产上市，进一步增加净资产，推动负债率下降。

比如恒大汽车已与海通证券签署上市辅导协议，并在深圳证监局备案登记，拟在上交所科创板挂牌上市。

恒大物业集团则已经向港交所提交上市申请，市场预计恒大物业将募资10到20亿美元。

一面是销售情况远超市场预期，提前超额完成销售目标也只是时间问题；

另一方面，则是在保持高速增长的同时，不断降低负债水平。

如此一来，凭借良好的基本面表现，恒大也获得德银、里昂、摩根大通、星展、银河联昌及华泰证券六大投行看多评价，由此带动股价持续反弹。

如今，随着恒大在销售和销售回款额方面持续攀升，以及多渠道并举拓宽现金流，负债规模持续下降，一个更加稳健和经营有序的新恒大，即将到来。