房地产股，即将开启属于自己的黄金十年！

在‘白银时代’，土地红利、金融红利逐渐消失，管理红利兴起，房地产业将回归成国民经济中的一个普通行业。房地产业将要告别高负债与高增长，并向健康、平稳、薄利的“普通行业”回归。

一房地产今年整体格局

2020年1—9月份，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1—8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。

2020年1—9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

2020年10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，单月业绩同比增长25.2%，环比下降3.9%。

2020年1-10月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升。其中，TOP10房企操盘金额门槛达到1825.9亿元，同比增幅达11.8%。TOP30和TOP50房企操盘金额门槛也分别提升13.4%和10.9%至796.4亿元和478.6亿元，规模房企竞争优势凸显。

二上市公司基本面介绍

业绩常年稳定，并被视为行业标杆的万科，10月30日发布第三季度报告，实现营业收入人民币951.4亿元，同比增长12.5%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币73.6亿元，同比增长14.9%。其中，房地产业务结算面积为675.2万平方米，同比增长10.9%，贡献营业收入人民币849.4亿元，同比增长15.8%。1-9月，万科累计实现营业收入人民币2,414.9亿元，同比增长7.9%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币198.6亿元，同比增长8.9%。其中，房地产业务结算面积为1,725.0万平方米，贡献营业收入人民币2,139.1亿元，同比分别增长18.6%和7.4%。1-9月，本集团房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率为22.9%。

保利地产2020前三季度公司实现营业收入1174.0亿元，同比增长5.0%；实现归母净利润132.0亿元，同比增长2.9%。其中，第三季度实现营业收入437.3亿元，同比增长7.5%；归母净利润30.8亿元，同比增长7.0%。2020年前三季度公司实现销售额3673.8亿元，同比增长5.9%；销售面积2444.1万平方米，同比增长6.6%。其中，第三季度实现销售额1428.4亿元，同比增长51.7%；实现销售面积951.8万平方米，同比增长44.8%，表现强劲。

截至2020三季度末，公司总资产11479亿元，净资产2532亿元，资产负债率为77.9%，剔除预收账款后的资产负债率65.6%，净负债率(含永续债)70.9%。公司货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.91倍，短期偿债能力较强。

碧桂园連同其合營公司和聯營公司於2020年1-10月共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約人民幣5007亿元，較2019年同期同比增加9.4%，歸屬本公司股東權益的合同銷售建築面積約5926万平方米，較2019年同期同比增加19%。

融创中国2020年10月，本集團實現合同銷售金額約人民幣704.1億元，合同銷售面積約509.5萬平方米，合同銷售均價約人民幣13,820元/平方米。截至2020年10月底，本集團累計實現合同銷售金額約人民幣4,511.0億元，同比增长3.95%，累計合同銷售面積約3,234.0萬平方米，同比增长8.88%，合同銷售均價約人民幣13,950元/平方米。

从上述几个标杆企业来看，各家房企都开始积极进行多项合规化调整，包括加快销售和回款、降低负债、提高运营效率等，告别高负债与高增长，并向健康、平稳、薄利的“普通行业”回归。

总而言之，高负债高成长将成为过去式，努力降低有息负债将成为一个长期的过程，偿债能力将成为考验各家标杆企业关键点。

三三条红线以来的影响

所谓“三道红线”是指：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

假如三道红线全部命中，开发商就不能再借钱；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

这三条红线，实际上是ZF通过房地产的去金融化（或者叫做去杠杆）给地产商的一个降速，也就是所谓的降低有息负债，房地产去金融化。

房地产本质上就是高周转，金融加杠杆，销售回款之后继续买地借款加杠杆，从目前上市公司的资产质量上来看，10倍杠杆是基本操作，在17年那轮大跃进中，甚至有些激进的企业为了冲击千亿，不惜风险20倍的杠杆也要上，在地产行情大幅调整的18、19年，这部分企业过得确实很艰难。

其实，从去年开始，行业大佬就已经吹哨，开始呼吁重视现金流管理。标杆房企从去年开始，都采取了类似的策略：促销出货，抓回款，降负债。市场下行行情中，这些体型大的玩家率先刹车了。跑在巨头后面的中小房企，在已经被巨头收割过一轮的市场里，后知后觉，现金流严重吃紧。

而三条红线出来之后，虽然只是试运行，但是部分银行已经开始有对房地产商的贷款进行限制，银行最近已经不批给他们的贷款了。所以说监管不仅是从控制地产商的三条红线入手，而是从源头，也就是从金融机构开始控制。

为了应对这种限制，上市公司加大了股权融资的力度，最近我们看到的就有恒大的定增和阳光城引入泰康做战略投资人。除了股权融资之外，各家上市公司纷纷加快了剥离非地产开发的资产，把地产上市公司里面的这些商办、酒店和物业剥离出来，从目前情况来看，对于这些非住宅类的地产项目，郑策都是支持的。ZF打压的其实都是住宅类的地产。

从剥离的进度来看，前有世贸服务，后有金科物业，现在融创也在剥离，三条红线已经加速了各家企业的剥离进度。

股权融资，剥离非地产开发的资产，剩下的就是财务上的一些处理了，例如高分红改为低分红，股债互换、有息负债变成无息负债、缩表之后增加权益以应对限制红线等等。

四地产股的下一个十年！

三条红线过后，按照这个标准，目前百强中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家，接近80%，一旦按规执行，所影响范围会相当的广。

但是，同样的规则，对另一些房企来说，却是机会。由此看来，“三道红线”有可能会给行业带来三大巨变。

一、是规模化将从一种战略选择，变成了一种稀缺的能力。以后家家冲千亿的局面不会再出现了。

二、是行业销售榜单会发生前所未有的大洗牌，一些房企会被打回原形。

三、是房企的盈利能力上限将变成一个固定值，行业会进入一个“稳定期”。

标杆房企从去年开始，都采取了类似的策略：促销出货，抓回款，降负债。从这个角度来说，风险和收益是一定成是成正比的。

梳理一下目前上市地产公司的资产质地，大到万科，小到泰禾，杠杆比例从5-15不一而足，十倍杠杆以上的泰禾集团，中国恒大等，近一年来股价持续受到高额有息债务的影响，股价持续下跌，过高的杠杆对于企业的经营是相辅相成的，行情好的时候，他是冲锋在外的长矛无往不利，行情不好的时候，他是利刃的两端，握手伤敌，伤敌一千自损八百，目前整体处于行情的下行期，过分的激进势必导致风险激增，按照现有的权益估值来算，杠杆越高，风险越大，整体PE就会受到相应的压制。

从今年的销售端来看，目前总体上地产业绩稳妥，虽然因为三道红线影响，但依旧比去年同比抬升。并且从各家标杆企业的合同负债来看，未来一到两年的发展依旧稳健。

地产三道红线这种郑策底，因为基本压制了后续地产行业暴雷的隐忧，高风险变成了低风险，高负债缓慢降低，高分红又使地产成为比较稳健的类似地方债性质的稳定回报标底，地产在郑策底之后是否出现向上的拐点，值得期待。

按照郑策推演下去，行业龙头促销出货，抓回款，降负债，部分三四线地产商要么被龙头压制，要么拿不到银行优质贷款，在标杆企业压制下，只能选择被收购、被兼并，部分一线企业因为负债压制，会选择性的出让土地及项目子公司，行业短时间内呈现一幅供给侧收缩的态势。

在2015年中国房地产库存达到历史最高点7.19亿平方米之后，从2015年开始涨价去库存，到2019年，库存下降到5亿平方米，从上图来看，本质上房地产周期现阶段就处于低位，结合一下上图地产1-10月的销售情况及后续全球放水的大趋势，地产已经低无可低，结合这次的郑策底导致的供给侧收缩，我们有理由相信，市场底之后是郑策底，郑策底之后，虽然短时间内会使整个行业承压，但是这有可能会成为一个真正的拐点，因为真正的，掌握现金流就是掌握一切。

五地产股的转折点！

掌握现金流就是掌握一切。

从整个A股来看，这么多年，A股从2300点涨到3300点，整个地产股都是处于浑浑噩噩之中，为什么会这样，一个是上有郑策压制，一个是下有行业担忧。

郑策压制很简单，各种调控层出不穷，那么行业担忧是什么呢？动碾一二十倍的资金杠杆，大部分是信托和银行借贷，一不留神就踩雷中招，就像泰禾一样一跌好几年，这让大部分投资者无所适从。

总而言之，贝者性太大，整个行业都处于激进狂飙之中，虽然盈利大幅度增加，但是投资者都不确定整个行业会不会在某些时刻被引爆，现在好了，三条红线，再也不是家家破千亿，贝者上身价去冲规模，三条红线为整个行业划上了限速。

从此是规模化将从一种战略选择，变成了一种稀缺的能力，头部公司保证现金流，行业成为一个普通行业，没有那么大的潜在压力，头部公司产生溢价，在保证风险的前提下，地产公司的分红一般比银行要更有吸引力，这一部分也是保险公司的最爱。

一部分企业因为本身优秀的管理能力，卓越的降本特质，将会以非常高的毛利率压制大部分同行并脱颖而出，在龙头企业和优秀标杆的引领下，整个地产行业将会处在一个非常平稳的环境下，行业收缩，龙头企业将会获得越来越多的市场份额，成为一个强者恒强局面。

任何一个行业在行业的下行期，都会产生几个龙头，龙头的市场份额会急剧上升，这个时候会出现市场红利，在保证行业优势的同时，激增的现金流，较高的毛利率，都会产生一个大比例分红的时期，就像家电企业格力电器，美的集团一样，也会同水泥企业海螺水泥和中国建材一样，更会像宝钢股份一样，以前之所以地产行业没有溢价，就是因为行业贝者太大，杠杆太高，大家感觉随时会出事，现在杠杆降下来了，现金流出来了，行业份额有了，天时地利与人和都有了，那么在一个市场集中度急剧上升的行业中，你不给溢价，那么有人给溢价，在整个市场经济都处于大型L型中，年赚几百亿的企业和行业，在整个中国，都不多见了。

虽然三条红线短时间内压制行业发展，但是从长远看，他起着供给侧收缩，良币驱逐劣币的势态，在一个市场集中度急剧上升的行业中，风险降低，那么显而易见的，估值就会上升，正所谓，得现金流者，得天下，就是这个硬道理。

六总结！

2020年10月份，中国100个受监测城市新建住宅平均价格为每平方米15705元人民币，环比上涨0.40%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。

累计来看，1—10月百城新建住宅价格累计上涨2.87%，涨幅较去年同期扩大0.18个百分点，累计涨幅超过年同期。

长三角城市群新房价格累计涨幅在中国各区域中居首。前10个月，长三角城市群新房价格累计上涨4.55%，涨幅最高。从城市来看，百城新房价格累计涨幅最大的20个城市中，长三角城市占11席，杭州、绍兴、宁波等城市涨幅较高。

以上数据表明，在疫情影响下，房地产依旧是最有弹性的行业之一。从行业长远来看，短时间内因为三条红线郑策的出台，必然压制房价的上涨，导致地产商大力去库存，甚至在有些销售本来就不好地区，大幅度下调价格以保证短期回款，按照郑策指导进行削减有息负债，这样短时间内供应量加大，非热点地区降价，热点地区长三角地带高涨的房价必然因为郑策的压制出现一部分回落，回顾一下之前的每次调控，每一次调控都会压制一段时期的房价，导致价格回落，从既有路径上来看，调控不是要降房价，而是在某个时期内捂住房价的上涨之路，就像这一次，本来因为疫情受伤的房地产，竟然在疫情之后开启了不合时宜的狂飙，这当然是很多人所不愿看到的，所以这次调控，也不难理解。

从既有路径来看，每一次调控都会是一部分企业出局，这次来看也不例外，房地产降速，供给侧收缩，刚需加改善还是在那里，需求不变供给减少，一段时期之后，房价依旧会沿着既有路径上涨，这样的结果必然导致行业内强者恒强，龙头标杆企业现金流充沛，当房地产回归普通行业之后，没有了动碾十几倍的杠杆，手握千百亿现金，合同负债大几千亿，完成了朝不保夕到白马骑士的转变，这样的行业，还有什么不值得投资的呢？

2020年之后，整体经济呈现一个大型的L，市场上没有了那么多的机会，赚钱更加考验人性，当2-3倍杠杆的万科A呈现在你眼前的时候，当1.5PB万科A呈现在你眼前的时候，当每年500亿现金流，400多亿纯利润的万科A呈现在你眼前的时候，当负债比率降低到65%左右的万科A，以上的这些数据，不管是不是在行业的下行期内，你找遍这个A股，难道还能找出两个巴掌的比这种企业还硬的标的嘛？

行业风险度的降低，行业集中度的提高，当他成为一个十足的现金牛时，不管是不是处于行业的下行期，必然带来行业估值的提升！

房地产股的黄金十年，即将开启！