三道红线重压下的雅居乐

避税。

开曼群岛是英属殖民地，号称避税天堂，大量的企业在此注册。

有几个行业，被A股的“潜规则”挡在门外，比如房地产公司，比如农林牧副渔，比如烟草等。

烟草类公司不能上市，大家可以理解；农林牧副渔不能上市，是因为现金流容易伪造；房地产不能上市呢？

因为“房住不炒”，而遏制炒房最重要的一点，就是不让热钱流入这个领域。所以不仅仅银行贷款收紧，房地产公司连上市融资的渠道都受到了限制。

一、雅居乐的半年报情况

雅居乐的2020年半年报奇怪，和上年的半年报相比，就像是减配版。

可能是那个会做PPT的会计跳槽了？

1、营收情况

半年报显示，营收为人民币 335.27 亿元，较去年同期上升 23.7%。

2、净利润情况

关于净利润，雅居乐在半年报中，用了一个“核心净利润”的概念。这并非财务指标，是公司独创的名词。

不包括投资物业公允值收益、汇兑损益净额、衍生金融工具公允值收益、按公允值计入损益的金融资产的公允值收益及相关税金。

一般来说，搞一些不存在的名词解释，主要是因为存在的指标不好看。

果不其然，公司净利润51亿，和上年同期相比，增加了1%，几乎是原地踏步。

为了表示公司经营正常，特意称核心净利润增加了32.9%。

需要留意的，是在营收暴增的情况下，净利润几乎没变。

3、销售额

作为一种特殊的商品，房地产公司的业务逻辑非常特殊。

如果你去商店买一件商品，售货员告诉你，你全额交钱或者分期贷款收到全额款项后，她才通知厂家开始生产，3-5年后你再过来提货，你肯定会觉得售货员脑子进水了。

房地产就是这样一种变态的商品。

房地产公司收到钱的时候，房子还没开建，只是圈了块地，挖了个坑。

这个时候，公司不能做营业收入，只能做合同负债（旧会计准则是预收款项）。

待到客户验收入住的时候（3、5年后），房地产公司才能计入营业收入。

也就是说，公司账面的营业收入，只是代表3、5年前的经营成果，而非当前报告期的经营状况。

本期的真实经营状况呢？

不在任何报表里，一般在财报里用文字描述。

半年报显示，2020年上半年，雅居乐累积预售金额为551.00 亿元，对应建筑面积为 404.9 万平方米，预售均价为每平方米人民币 13,608 元。

上年同期呢？

三个数字分别是582亿元、405.9万平方米和14340元/平米。

不难发现，公司虽然营收增幅不低，但上半年的实际销售额和单价都在下滑。

也就是说，公司实际经营情况，并不像报表上表现得那么好。

这是房地产行业的一个显著特点，只片面宣传营收激增，很少提销售额情况，更不会提单价。

二、房地产公司的血液：现金流

房地产公司预售房后，收到的款项都干嘛去了？

买地。

房地产市场高速发展了20年，房地产企业为了顺应市场变化，快速扩张，不仅仅把预售款拿去买地，还贷款买地，发行股票、发债、借款等任何能融资的方式去买地。

最终，房地产市场成了一个高杠杆运行的金融市场。

卖房、借钱、买地的过程，一旦戛然而止，房地产公司的资金链就濒临断裂。

从销售额来看，雅居乐的高速发展遇到了瓶颈，也就意味着，公司的资金链面临了危机。

在阅读房地产公司的财报的时候，营收算是一个参考指标，而销售额的变化是非常重要的，一旦出现销售额下滑，预示着公司资金链濒临断裂。

何以见得？

公司半年报显示，财务成本超过36亿元。

可能有细心的投资者说了，公司利润表里，财务成本只有13.42亿啊。

除了计入财务费用的利息，还有一部分利息，根据会计准则，可以计入存货成为资产的一部分，也就是代售的房产，这种操作叫做利息资本化。

相对应的，公司半年的归母净利润也不过51亿。公司辛辛苦苦忙活半年，大半利润给了银行，图的啥？

利息支出增加的背后，是资金链越来越紧张，借款就越来越多，但销售额在下滑，公司就需要借更多的钱周转。

三、三道红线

在房地产企业艰难的喘息的时候，三道红线来了。

所谓房地产三大红线：

1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；

2. 净负债率不得大于100%；

3. 现金短债比不得小于1倍

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

雅居乐碰了两道红线，一是资产负债率为72.7%，二是现金短债比为0..79。

根据规定，公司负债增速不得超过5%。

四、结论

在公司实际销售额下滑、资金链更加紧张的时候，因为三道红线的出台，导致负债增幅受限。

从公司经营情况看，虽然营收在增长，所谓核心净利润有所增长，但公司现金流状况不佳。

新楼盘销售不利，无论是单价还是销售规模都在下滑（其中有疫情的因素），回笼资金情况不佳，面临较大的偿债风险，公司缺乏优化资产负债率的途径。

内容来源：诗与星空